Chi paga le spese dell'amministratore di condominio?

Spese amministratore di condominio: a chi spettano? Questa domanda sorge spontanea se hai deciso di prendere in affitto un appartamento e gli oneri da sostenere sono già tanti. Sì, vuoi scoprire con certezza chi paga le spese dell’amministratore di condominio in modo da muovere i passi nel modo giusto.

Magari questa voce non tocca al conduttore ma al locatore dell’immobile e quindi puoi risparmiare qualcosa. Che ne dici di fare chiarezza? Scopriamo come pagare l’amministratore di condominio.

Argomenti dell'articolo

Compiti dell’amministratore di condominio

Spese amministratore di condominio: chi le paga? Quali sono gli obblighi? Prima approfondire il tema definiamo il ruolo di questo professionista. I compiti e le funzioni dell’amministratore di condominio sono di amministrare e gestire i beni comuni e di dare esecuzione alle delibere dell’assemblea condominiale.

Ha il compito di rappresentare legalmente il condominio. Infatti, può intraprendere azioni giudiziarie per tutelare gli interessi del palazzo, sia contro terzi sia contro i condomini. Ad esempio, condomini morosi.

In più, l’amministratore indossa i panni del mediatore in caso di liti e dispute tra condomini. Inoltre, può essere una persona fisica o una società. La sua figura è obbligatoria quando le unità immobiliari di proprietà esclusiva sono più di 8. Ma ricapitoliamo: cosa fa un amministratore di condominio nel dettaglio?

Convoca l’assemblea e rende esecutive le deliberazioni.
Redige il rendiconto condominiale che l’assemblea deve approvare.
Apre un conto corrente a favore del condominio.
Si occupa della manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio.
Controlla l’esecuzione degli adempimenti fiscali.
Custodisce il registro dell’anagrafe condominiale.
Conserva i verbali delle assemblee, registri di contabilità.
Fa rispettare il regolamento condominiale.
Rappresenta il condominio contro terzi.
Consegna al condomino che lo richiede lo storico dei pagamenti.
Tiene tutta documentazione che interessa la gestione condominiale.

Lo svolgimento di tutti questi compiti, che rientrano nell’attività ordinaria, vanno a definire l’onorario, ovvero il compenso dell’amministratore di condominio. Tale somma viene poi pagata sotto forma di spese per i condomini. La domanda iniziale è ancora aperta: chi paga le spese dell’amministratore di condominio?

Nomina dell’amministratore di condominio

Come si nomina l’amministratore di condominio? È l’assemblea a nominarlo, a patto che ci sia il voto favorevole della maggioranza dei condomini che partecipano alla riunione.

Questi devono che rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Quanto dura l’incarico dell’amministratore di condominio? Un anno con possibilità di rinnovo per altri 365 giorni.

Compenso amministratore condominiale

Una volta nominato, l’amministratore ha diritto a essere retribuito, il suo è un mandato a titolo oneroso per le attività che svolge. L’assemblea, nella delibera di nomina, approva anche il compenso annuale.

Secondo l’articolo articolo 1129, comma 14 del Codice Civile, l’amministratore, nel momento in cui accetta la nomina, deve specificare analiticamente il compenso per le mansioni che eseguirà. Inoltre, l’importo che ottiene alla fine della gestione deve essere dichiarato in anticipo. Se questi punti non vengono rispettati?

È previsto l’annullamento della nomina. C’è ancora altro da dire: fin dall’inizio deve essere chiaro se il compenso dell’amministratore di condominio include l’iva o meno. In base a quanto riporta Eco-Condominio.it:

Il costo medio per un’amministrazione professionale va dai 50 euro agli 80 euro all’anno per unità abitativa a cui va aggiunta l’iva. Difficilmente scende sotto i 1500 euro anche per i condomini più piccoli.

La specificazione analitica del compenso

Sto per dare la risposta alla domanda: chi paga le spese dell’amministratore di condominio, locatore o conduttore? Tuttavia, occorre chiarire aspetti che ti offriranno una visione d’insieme e più consapevole.

Cosa vuol dire che l’amministrare deve specificare analiticamente il compenso ? Analiticamente è sinonimo di dettagliatamente perciò la retribuzione deve comprendere tutte le voci che fanno riferimento alle attività. Quali voci comprende il compenso dell’amministratore di condominio?

Una quota fissa, per tutti i compiti e funzioni svolti dall’amministratore di condominio.
Una quota aggiuntiva nel caso si debbano avviare lavori straordinari in condominio.
Il rimborso spese per raccomandate e cancelleria.

Chi controlla gli amministratori?

Vuoi assicurati che non ci siano spese gonfiate o che l’amministratore non abbia inserito nel rendiconto oneri ambigui non preventivati. Come fare? Chi controlla il lavoro dell’amministratore di condominio? Tutti i condomini possono vigilare i conti del condominio e accedere alla documentazione della gestione.

In alternativa, l’assemblea – con voto di maggioranza – può nominare un revisore della contabilità condominiale, un avvocato o un commercialista. Ancora meglio una figura che racchiuda entrambe le professioni.

Come contestare il bilancio consuntivo

In ogni caso, se alcune voci di spesa appaiono poco chiare puoi contestare il bilancio condominiale e chiedere dei chiarimenti all’amministratore, coinvolgendo un buon numero di condomini.

Chiedi di visionare le fatture per verificare che siano intestate al condominio. Inoltre, controlla che non siano state messe nel bilancio preventivo. Se noti irregolarità domanda al direttore di palazzo di toglierle dal consuntivo. L’ultima parola è dell’assemblea: l’organo deputato a non approvare un rendiconto scorretto.

Chi paga, locatore o conduttore?

Eccoci al quesito principale: chi paga le spese dell’amministratore di condominio? Tutti i condomini. In particolare i proprietari delle singole unità immobiliari in base ai millesimi di proprietà e non i conduttori.

Le spese dell’amministratore sono il corrispettivo che il condominio deve versare annualmente a questo professionista per il suo lavoro. Spesso le spese dovute all’amministratore, in caso, di affitto vengono addossate al conduttore ma la Cassazione ha riempito il vuoto giurisprudenziale su questo tema. La sentenza del 6216 del 3/06.1991, ha stabilito chi paga le spese per l’amministratore di condominio.

Queste rientrano tra gli oneri che la legge pone a carico del proprietario (e quindi del locatore) salvo accordi differenti tra le parti. Come si dividono le spese per il compenso dell’amministratore? Vanno ripartite tra tutti i condomini proprietari in parti uguali. In assenza di accordo, come sostiene CondomnioWeb.com:

Tale onere dovrà essere suddiviso tra tutti i comproprietari sulla base del criterio generale di ripartizione delle spese, ossia quello dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).

Non pago l’amministratore di condominio

Cosa succede se il compenso dell’amministratore non viene pagato? Il professionista può intraprendere un’azione legale per ottenere le somme che gli spettano. Può procedere prima con un decreto ingiuntivo.

Nel peggiore dei casi potrà agire con precetto e poi con pignoramento dei beni del condominio insolvente. Se si arriva a questo punto il credito dovuto è destinato ad aumentare per interessi e spese legali correlate.

Per approfondire: cosa sono le spese condominiali e come funzionano