Cosa fare se nel condominio si devono fare lavori urgenti per infiltrazioni?
Quando devi fare lavori urgenti per infiltrazioni in condominio hai un punto di partenza chiaro: non c’è tempo da perdere. Infatti i problemi legati all’acqua che si insinua tra le tubature e le mura di un’abitazione possono possono portare a danni strutturali difficili da risolvere diversamente. Le spese aumentano e non di poco.
Le infiltrazioni di acqua dovute a perdite, o altre cause difficili da individuare senza un’attenta analisi dell’immobile, possono diventare un problema non solo estetico. Le mura si rovinano, le pareti si macchiano e il rischio di registrare anche danni alla struttura diventa reale. Cosa può fare un amministratore di condominio?
Differenza tra spese ordinarie e straordinarie
Nel momento in cui un amministratore di condominio deve affrontare lavori più impegnativi non può procedere senza una consulta generale dei condomini. Proprio perché, come suggerisce il nome stesso, stiamo parlando di un impegno economico che va oltre la normalità. Quindi bisogna organizzare un’assemblea condominiale.
Così è possibile discutere, insieme ai diretti interessati, se e come affrontare la spesa. Questo accade, ad esempio, per i lavori di manutenzione di un ascensore o del cancello d’ingresso. Ma cosa accade quando si lavora sui tempi e c’è bisogno di un intervento rapido? I lavori urgenti per infiltrazioni possono aspettare?
Da leggere: differenza tra lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria
Riconoscere le cause delle infiltrazioni
Le motivazioni che si trovano alla base di un’infiltrazione sono diverse. Spesso sono causate da tubature rotte che lasciano una goccia d’acqua di tanto in tanto, a volte sono vere e proprie perdite che possono causare danni ingenti. In alcuni casi, invece, l’infiltrazione arriva da un accumulo di acqua piovana sul tetto.
Se la superficie non è impermeabilizzata a dovere basta un attimo per far apparire le macchie di umido sul soffitto. Per poi raggiungere i muri di casa. A questo punto bisogna intervenire. Ma prima di arrivare a questo si può porre rimedio. In che modo?
Intervenire d’urgenza per le infiltrazioni
Si minacciano danni? In questi casi ci si chiede se esistono poteri straordinari per l’amministratore di condominio che deve chiamare l’azienda edile per risolvere i problemi di infiltrazione d’acqua.
O se è il singolo condomino ad avere la possibilità per agire senza aspettare l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. L’articolo 1135 del CC sottolinea che le possibilità di intervenire sono regolamentate:
L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea
In sintesi, l’amministratore di condominio può intervenire senza l’autorizzazione preventiva dell’assemblea condominiale se c’è carattere d’urgenza. Questo perché è l’amministratore stesso ad avere la responsabilità civile e penale di una mancata manutenzione. Il suo mancato intervento può diventare un problema.
E se i condomini non accettano il lavoro?
L’amministratore di condominio può avviare i lavori urgenti per infiltrazioni d’acqua in condominio senza autorizzazione per la sicurezza di chi occupa le case interessate, ma può anticiparsi solo in casi specifici. E a patto di riferire la decisione alla prima assemblea possibile. E se non tutti sono d’accordo con la decisione?
In fase di assemblea i singoli condomini possono chiedere conto di questa decisione e, nel caso, impugnare la scelta per rifiutarsi di pagare. Poi sarà affrontata in fase giudiziaria, di fronte a un giudice.
Cosa significa lavori urgenti per infiltrazioni?
C’è una definizione chiara del concetto di urgenza quando si affronta il tema dei lavori di manutenzione straordinaria. Questa chiarezza arriva dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 19 marzo 2012:
È urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Sole 24 Ore).
Questo significa che il concetto di immediatezza dell’intervento riguarda tutto ciò che deve essere fatto il prima possibile per evitare che questo passaggio mancato possa determinare un danno superiore. Proprio quello che succede spesso quando si tralasciano i lavori urgenti per infiltrazioni dell’acqua nei muri.
Un condomino può occuparsi di questo?
In generale no, è sempre l’amministratore di condominio a gestire questi aspetti. Ma c’è da aggiungere un punto: nel caso in cui c’è inadempienza e impossibilità di agire da parte di chi se ne occupa può essere indispensabile per il singolo condomino occuparsene personalmente. Per poi ragguagliare l’assemblea.
Ovviamente questo deve essere fatto il prima possibile. Questo deve essere fatto in modo da giustificare le spese e descrivere i lavori effettuati per evitare il peggio. Chiedendo poi il rimborso del dovuto.
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Come gestire lavori urgenti per infiltrazioni?
Il modo migliore per risolvere il problema: contattare un’azienda per manutenzione ordinaria e straordinaria specializzata nei condomini. In questo modo puoi intervenire nel minor tempo possibile per limitare i danni e riportare le mura, gli impianti e le tubature al giusto ordine. Improvvisare e lavorare con il fai da te, in questi casi, può essere anche molto rischioso.
Maria
su ha detto
Buongiorno, ho dovuto affrontare da sola il problema infiltrazioni da un lastrico solare al mio sottostante appartamento, per inadempienza dell’amministratrice. Sono ricorsa ai ripari con urgenza altrimenti mi sarebbe piovuto in casa, ma se i lavori all’inizio sembravano essere stati svolti bene, in seguito hanno mostrato tutta la loro precarietà e la casa si è allegata alle prime piogge. La situazione è quindi peggiorata. Ho fatto di nuovo presente il tutto all’amministratrice che resta indifferente. Ho chiesto una diffida da parte di un avvocato proprio oggi. Vorrei chiedere un suo parere in merito alle responsabilità dei danni causati, aggiungendo che il lastrico condominiale è ad uso di un solo condomino che ha prodotto su questo anche abusi edilizi. La ringrazio.
AFC Costruzioni
su ha detto
Gentile sig.ra Marina, serve un parare legale.
Tuka Matei
su ha detto
Buona sera, abito in un palazzo di 4 famiglie, quando piove l’acqua si cumula davanti il nostro palazzo e va di sotto nel mio seminterrato, ho delle infiltrazioni di acqua.
Una delle quattro famiglie si oppone ai lavori di ristrutturazione davanti, cosa posso fare in questo caso?
Grazie x la sua risposta!
Marco Raggio
su ha detto
Buonasera nel maggio 2022 si è verificato una perdita da un tubo del riscaldamento centralizzato, la ditta manutentrice ha svuotato l’impianto ed è stato riparato saldando il tubo 3 giorni prima dell’accensione dell’ impianto. Dopo 2 mesi il 15 dicembre 2022 l’amministratore ha fatto svuotare la colonna e dopo un sopralluogo del muratore e dell’idraulico hanno deciso che si deve cambiare il tubo di mandata e ritorno perché il palazzo ha 60 anni, senza una relazione sul guato. Ad oggi 5/3/2023 sono rimasto al freddo in camera da letto per tutto questo tempo. Ora le chiedo se l’ amministratore ha sbagliato a non far riparare il tubo immediatamente? E normale che un impianto sia vuoto per molto tempo? E vero che dobbiamo cambiare i tubi? L’amministratore ha portato in assemblea il 2 febbraio 2023 un preventivo di 24 Mila euro tra installazione ponteggi e sostituzione tubi. Come possiamo comportarci contro l’amministratore se è responsabile? Si può chiedere la revoca dell’ amministratore anche se non gli è scaduto il mandato? Chi risponde per il mancato utilizzo del calorifero in camera da letto e tutti i disagi da me sofferti? Di chi è la negligenza? Saluti Raggio
Carmela
su ha detto
Ho infiltrazioni in camera da letto con mura e soffitta danneggiati, si esige verifica della pluviale, ma l,amministratore pur essendo stato informato non interviene,come mi devo comportare?
Gassi Maria Teresa
su ha detto
Buonasera abito in un condominio con una facciata pericolante e un terrazzo da ristrutturare perché ci sono infiltrazioni ogni volta che facciamo riunioni non siamo mai tutti d’accordo e nell’ultima assemblea l’amministratore ha detto : Se volete, trovate voi un tecnico che vi faccia il disciplinare senza direzione lavori, perché io ho chiesto ma almeno due tecnici non sono disponibli.: Non appena mi girate preventivi di ditte e disciplinare tecnico, provvederò ad indire nuova Assemblea. Come faccio io condomino a coprirmi in caso di caduta di un pezzo di facciata se io faccio una raccomandata all’amministratore per la richiesta di lavoro straordinari sono coperto legalmente? Oppure cosa posso fare?
Anna
su ha detto
Buon giorno, abito all’ultimo piano di un condominio,da diverso tempo quando piove ho soffitti bagnati addirittura con acqua sul letto, macchie in tutte le stanze, abbiamo ancora il tetto in eternit e nel sottotetto lana di roccia che c’è da quando abito qui…dal 1996….marcia zuppa…non si raggiunge mai la maggioranza per tanto non si esegue nessun lavoro. come posso obbligare a fare i lavori senza maggioranza,?a chi devo rivolgermi?
Francesca
su ha detto
Ciao Anna sono interessata perchè ho un problema identico al tuo… sei riuscita a risolvere e in caso come?
Antonio
su ha detto
salve anche io ho lo stesso problema sei riuscita a fare qualcosa?zgrazie
Nicholas
su ha detto
Buonasera,
Dopo l’apertura di un sinistro per danni di infiltrazione e relativa ricerca guasto, ho incaricato la stessa impresa a procedere con preventivo che includesse il costo di produzione di un componente creato ad hoc da terzi ( un lattoniere).
Sono passati molti giorni, settimane se non di più, l’impresa ha fornito il preventivo ma questo pezzo non si sa se è pronto o meno e rispondono a malapena.
Specifico: mail (non PEC) di richiesta preventivo circa fine settembre, preventivo arrivato entro circa 2 settimane poi nulla di vero e proprio contatto per iscritto. Qualche messaggio su WhatsApp ma più telefonate irrecuperabili.
La situazione si complica ulteriormente ma vi do questo dettaglio per capire se la ditta potrebbe sfruttarlo come arma di difesa:
Si è verificato un incendio nell’ appartamento con la perdita da risolvere a metà dicembre e i vigili hanno revocato l’agibilità si proprietari per risidere nell’ appartamento. Solo nel loro non in tutto lo stabile.
Ad oggi l’agibilità non c’è ancora perché hanno iniziato da poco lavori di ristrutturazione. ( Non è che potrebbero appellarsi a questo? E comunque non abbiamo nessuna loro comunicazione scritta informandoci su variazioni di tempistiche o impossibilità di intervenire tutelandosi a loro volta)
Chiedevo consiglio su come agire,
Io Manderei una PEC e,se entro il liimiti previsti dalla legge i quali obbligano una ditta a rispondere o che comunque sollevano il mittente da eventuali responsabilità il mittente ad incaricare una nuova azienda tutelando l’ amministratore ed il condominio qualora arrivasse successivamente una richiesta di risarcimento del costo di produzione del pezzo del lattoniere della prima impresa.
(Domandina subordinata: rientrano anche questioni contrattuali? Non vi sono né accordi ne tempistiche concordate)
Mi confermate che sia una giusta soluzione?
Mi potete dire esattamente quanti giorni hanno legalmente per rispondere alla PEC?
Dovrei chiedere all’ assicurazione condominiale se ci sono delle clausole che il condominio/l impresa devono rispettare qualora ci fosse qualcosa di scritto nella polizza?)
Se non fosse la via corretta da percorre mi potreste segnalare l’iter corretto da mettere in pratica?
Edoardo
su ha detto
Buongiorno sto avendo un problema con una parte di solai del mio appartamento, questi necessitano del rifacimento totale ma il proprietario del piano di sotto non vuole dare ne l’accesso alla sua proprietà ne vuole partecipare alle spese, in questi casi come devo comportarmi?
Vittoria
su ha detto
Buongiorno. Il nostro amministratore ha fatto eseguire dei lavori su due frontalini del nostro edificio in quanto i condòmini avevano rilevato delle crepe sull’intonaco. I lavori erano stati approvati autorizzati dall’assemblea ma, una volta terminati (l’impresa acrobatica era ormai andata via), è emerso un terzo condomino che ha richiesto il rifacimento anche del suo frontalino asserendo che erano lavori urgenti. L’amminitratore, senza avvalersi di alcuna relazione firmata da un perito circa l’urgenza di intervenire su questo frontalino aggiuntivo, si è accordato con l’impresa, l’ha fatta tornare e ha autorizzato questo lavoro aggiuntivo.
Chiaramente, in assenza di una perizia e sulla base della sola parola dell’amministratore e del condomino, non intendo pagare quote aggiuntive di lavori non autorizzati. è possibile, secondo voi, contestare tale urgenza?
Grazie in anticipo per l’attenzione.
Ermanno Bianco
su ha detto
Buonasera …sono proprietario di un appartamento al primo piano di una corte, è ceduto il plafone , con cedimento delle travi di sostegno pavimento dell’inquilino del secondo con ingenti e continue perdite di acqua, avvisando il proprietario dell’appartamento del secondo piano del danno, mi ha congedato dicendomi che a lui non frega niente, come posso fare ? considerando che l’amministratore non ci sia? e non sono in grado di capire chi sia il proprietario per mandare una raccomandata, ho solo un numero di telefonino.
grazie mille .
Ermanno