Plusvalenza immobiliare, cos’è e quando si paga

Vendere casa a un prezzo superiore a quello d’acquisto genera reddito, può essere un buon affare per la tua attività. Così, molti proprietari decidono di rimettere sul mercato la propria abitazione anche dopo due o tre anni. Tuttavia, questa scelta comporta il pagamento di tasse legate alla plusvalenza immobiliare.

Sai cos’è e come funziona, ne hai sentito parlare? In questa piccola guida ti spiegherò come si calcola. E non solo. Ti dirò anche quando è possibile evitarla. Buona lettura e valuta ogni dettaglio prima di vendere casa.

Cos’è la plusvalenza immobiliare?

Qual è la definizione di plusvalenza immobiliare? È il guadagno che deriva dalla rivendita di un immobile a un prezzo più alto rispetto a quello di acquisto e rientra nei redditi diversi.

Quindi c’è un accrescimento del valore dell’immobile. Un esempio di calcolo della plusvalenza immobiliare? Detto fatto: se acquisti una casa a 100.000 euro e la rivendi a 120.000 euro la plusvalenza è di 20.000 euro.

La vendita può essere considerata come speculativa se la compravendita immobiliare avviene entro 5 anni dalla data di acquisto della casa. In questa situazione, viene applicata la plusvalenza sull’abitazione

L’Agenzia delle Entrate può tassare l’importo con un’aliquota massima del 26%. La normativa che disciplina la tassazione delle plusvalenze immobili è il TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) con gli articoli 67 e 68. Ora che abbiamo chiarito cos’è la plusvalenza immobiliare e come funziona continuiamo ad approfondire.

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Quando si paga la tassa sulla plusvalenza

A volte è necessario versare il corrispettivo in tasse, a volte no. Quando pagare la plusvalenza immobiliare? Ecco le situazioni in cui viene richiesta la tua attenzione nel versare l’importo dovuto:

• Se decidi di vendere casa prima dei 5 anni. L’obiettivo del legislatore è tassare l’intento speculativo.
• Se l’immobile è stato ceduto a titolo oneroso attraverso compravendita, permuta, conferimento in società.
• Se l’immobile non è stato usato come abitazione principale dal venditore o dai familiari ed è di tipo urbano.

Bisogna sottolineare che ci sono situazioni particolari in cui il guadagno è esentasse. Ad esempio, se vuoi vendere casa prima dei 5 anni e questa è stata la tua abitazione principale. A patto che tu l’abbia sfruttata per più della metà del tempo intercorso tra acquisto e vendita. Vuoi un esempio concreto?

Hai l’appartamento da 3 anni e ed è stato abitazione principale da 2. Ecco, se opti per la vendita il guadagno non viene tassato. Eccezioni? Sì. Quando non pagare la plusvalenza immobiliare?

Se vendi prima o seconda casa dopo 5 anni. In caso di successione non ci tasse legate alla plusvalenza. Dopo aver compreso come fare per non pagare la plusvalenza immobiliare scopriamo come si calcola.

Calcolo della plusvalenza immobiliare

L’articolo 68 comma 1 del TUIR spiega come calcolare la plusvalenza immobiliare. In pratica viene calcolata come ricavo di vendita meno il costo di acquisto e al risultato vengono tolti gli oneri deducibili.

Schematizzando la formula è questa: costo di vendita – costo di acquisto – oneri deducibili. Bene, hai definito la plusvalenza, il passo successivo è determinare le tasse.

Puoi optare per due tipi di tassazione: ordinaria o separata. Vediamole nel dettaglio: Come alternativa c’è l’imposta sostitutiva al 26% che puoi pagare al notaio al momento del rogito di vendita.

Quale tassazione conviene di più? L’imposta sostitutiva per due motivi: prevede l’aliquota “secca” del 26%. Inoltre, con questa opzione puoi essere esonerato per legge dai controlli straordinari.

Detrazioni plusvalenza immobiliare

Puoi abbattere i costi con le spese detraibili. L’articolo 67 del comma 1 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi stabilisce la possibilità di detrazione dalla plusvalenza immobiliare. In questo modo puoi abbattere le tasse con le spese detraibili o più precisamente spese deducibili che puoi sottrarre alla plusvalenza.:

• Le tasse pagate come imposta di registro, catastale e ipotecaria.
• Onorari del notaio.
• Spese di manutenzione per modificare o modernizzare in maniera consistente l’immobile.

Un consiglio: per ottenere le detrazioni sulla plusvalenza immobiliare ti consiglio di conservare ricevute e fatture. Una volta capito cosa si può detrarre dalla plusvalenza, è il momento di riflettere e capire se conviene o meno esercitarla. Ma prima c’è una novità interessante. Vai al prossimo paragrafo.

Plusvalenza in caso di donazione? Va pagata

La plusvalenza viene applicata anche alle donazioni (fino a poco tempo fa esonerate) in seguito alle modifiche del del D.L. n. 223/2006. Così, il periodo dei 5 anni viene stabilito a partire dalla data di acquisto da parte del donatore. A fare chiarezza è il portale Fiscomania che sottolinea:

“La disposizione normativa prevede una sorta di trasparenza dell’atto di donazione per la determinazione del periodo quinquennale di detenzione. In quanto, ai fini della tassazione o meno della plusvalenza (in caso di successiva cessione dell’immobile a titolo oneroso), il periodo di possesso rilevante deve tener conto (sommandoli) del periodo di possesso del donatario/cedente e del donante”.

La plusvalenza nella dichiarazione dei redditi

Come funziona la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi? Se è tassata deve essere inserita nel quadro D del 730 o nel RL del modello Redditi PF. Quando compili il 730 devi indicare la voce al rigo D4 della colonna 1, codice 2. Non devi aggiungere la plusvalenza se è stata assoggettata alla tassazione sostitutiva del 26%.

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Raccontaci la tua esperienza su questo tema

Prima di salutarci è bene ricordare che se vendi la tua casa dopo 5 anni a un prezzo maggiore rispetto a quello d’acquisto la plusvalenza non va pagata. Infatti, non è soggetta a IRPEF né a imposta sostitutiva. Ora lascio a te la parola. Hai qualche dubbio o vuoi saperne di più sulla plusvalenza immobiliare, scrivici.