Il rifacimento balconi condominiali, cosa devi sapere

Prima di affrontare il discorso rifacimento balconi condominiali chiariamo un punto: i balconi di un condominio sono parti comuni? No, le spese inerenti a ringhiere e sottobalconi sono a carico del proprietario.

Ma c’è un’eccezione: se i balconi decorano la facciata del palazzo le spese vanno ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Questo significa che dovrà contribuire anche chi non possiede un balcone.

Come puoi notare, la ripartizione spese per il rifacimento dei balconi in condominio dipende dalla funzione degli elementi che si vanno a riparare e dalla tipologia di struttura. E l’assemblea non può imporre la ristrutturazione o la manutenzione. Che ne dici di saperne di più sul rifacimento balconi condominiali? Continua pure la lettura.

Tipologie di balconi condominiali

Ecco la differenza tra balconi aggettanti e incassati, le due tipologie principali di balconi condominiali. Quello aggettante è il balcone tradizionale: è un prolungamento dell’appartamento. Sporge sulla strada dal muro perimetrale dell’edificio ed è aperto su più lati. Viene utilizzato esclusivamente dal proprietario dell’unità.

Invece, il balcone a incasso o incassato è realizzato a filo della facciata. Rientra nel corpo dell’edificio, non sporge dal muro ed è aperto su un solo lato, quello frontale. Questi prolungamenti sono considerati proprietà comune dei proprietari dei due piani. Nei balconi a incasso rientra anche la categoria dei balconi a castello.

Chi paga le spese dei balconi aggettanti?

Come ripartire le spese per il rifacimento dei balconi condominiali? A chi spetta la manutenzione dei balconi aggettanti? Le spese sono a carico del proprietario. Negli oneri sono compresi il rifacimento della ringhiera (se non ha un pregio decorativo), della pavimentazione o dell’intonaco per la parte interna.

Balconi aggettanti: quando rientrano nelle parti comuni?

La ripartizione spese dei balconi aggettanti cambia quando rivestimenti ed elementi decorativi contribuiscono all’estetica del condominio, ne incrementano il valore e il pregio architettonico. Detto in altre parole, queste strutture rappresentano un elemento decorativo della facciata del palazzo.

Possono rientrare tra i beni comuni e vanno a beneficio degli abitanti dello stabile sotto il profilo estetico. Di conseguenza, tutti i condomini – in base ai millesimi di proprietà – devono sostenere i costi per il rifacimento dei balconi condominiali. A stabilirlo diverse sentenze tra cui il provvedimento n. 20202/2018.

Per approfondire: quanto costa ristrutturare una facciata del condominio?

Parti comuni di un balcone aggettante

Diventa importante individuare con certezza gli elementi che vengono considerati beni comuni e contribuiscono al decoro architettonico dello stabile. Per fare chiarezza puoi consultare il regolamento di condominio, tecnici e legali. Infatti, è proprio la giurisprudenza a dare maggiori indicazioni e a sciogliere dubbi.

Per il parapetto e la soletta del balcone condominiale chi paga? Bisogna ricorrere alla sentenza n. 30071/2017. Secondo i giudici di Napoli, se il parapetto e soletta dei balconi svolgono una prevalente funzione estetica dell’edificio sono da ritenersi parti comuni così come definite dall’articolo 1117 del Codice Civile. Il tribunale di Roma si è mosso nella stessa direzione con la sentenza del 7 aprile 2009. Sottolinea:

I fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscono ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti. In particolare, i frontalini e i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa a esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell’edificio condominiale.

Balconi incassati: ripartizione spese

Chi paga le spese per i balconi incassati? Queste strutture sono comprese nel corpo della facciata. Perciò, le spese per il parapetto in muratura sono a carico di tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Per la manutenzione della soletta viene applicato l’articolo 1125 del Codice Civile secondo cui le spese:

Sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione.

Le ringhiere del terrazzamento o le fioriere non sono identificate come parti comuni (tranne quelle di pregio artistico). Perciò, ai costi di manutenzione deve provvedere il proprietario del piano balcone.

Rifacimento balconi: costo

Quanto costa un rifacimento balconi? Per il ripristino completo della struttura la cifra di spesa media si aggira intorno ai 150 euro al metro quadro. L’intervento comprende lo smantellamento – e la successiva ricollocazione – del pavimento e del massetto. Mentre una tinteggiatura semplice ammonta a circa 10 euro al metro quadro.

A questo punto so cosa stai pensando: “Quando ristrutturare i balconi in condominio?”. Appena noti i primi segni di usura. Ad esempio, se la vernice mostra infiltrazioni d’acqua. Osserva anche la pavimentazione, ci sono avvallamenti? Allora è probabile che ci sia un ristagno d’acqua. Il mio consiglio? Esegui sempre la manutenzione ordinaria. Non sottovalutare le infiltrazioni e cerca di prevenire il distaccamento dei materiali.

Rifacimento balconi: detrazione 2021

C’è un bonus balconi 2021? Per il rifacimento dei balconi condominiali puoi sfruttare il Bonus facciate prorogato dalla Legge di Bilancio fino al 31 dicembre 2021. È la stessa Agenzia delle Entrate a confermare questa opportunità con la sua risposta numero 289 del 31 agosto 2020 L’agevolazione prevede una detrazione del 90% ripartita in 10 anni per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici.

Non c’è alcun limite e c’è la cessione del credito d’imposta. Ma restringiamo il discorso al rifacimento balconi in condominio. Per l’Agenzia delle Entrate puoi utilizzare il Bonus Facciate per spese che riguardano:

• Il rifacimento della copertura del piano di calpestio del balcone.
• Il cambio dei pannelli in vetro che formano le pareti perimetrali del balcone.
• La tinteggiatura delle intelaiature metalliche che sostengono i pannelli di vetro perimetrali del balcone.
• La tinteggiatura e stuccatura della parete inferiore del balcone.

Cosa si può fare sul balcone?

Oltre il rifacimento dei balconi condominiali, cosa si può fare sul balcone di casa? Ogni condomino può installare la parabola tv e un condizionatore d’aria senza interpellare l’assemblea.

Per trasformare il balcone in veranda non è necessario il lasciapassare della maggior parte dei condomini. Basta chiedere il permesso al Comune. Ogni intervento non deve pregiudicare la stabilità del palazzo e mettere in pericolo altre persone.

Leggi anche: chi può chiedere il bonus ristrutturazioni

Vuoi rifare i balconi condominiali?

Il rifacimento dei balconi condominiali va inquadrato a seconda della tipologia di struttura. Questa distinzione influisce anche sulla ripartizione spese. Sai come muoverti per il rifacimento dei balconi in condominio?