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Il rifacimento balconi condominiali, cosa devi sapere

Il rifacimento balconi condominiali, cosa sapere su lavori e spese

Prima di affrontare il discorso rifacimento balconi condominiali chiariamo un punto: i balconi di un condominio sono parti comuni? No, le spese inerenti a ringhiere e sottobalconi sono a carico del proprietario.

Ma c’è un’eccezione: se i balconi decorano la facciata del palazzo le spese vanno ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Questo significa che dovrà contribuire anche chi non possiede un balcone.

Come puoi notare, la ripartizione spese per il rifacimento dei balconi in condominio dipende dalla funzione degli elementi che si vanno a riparare e dalla tipologia di struttura. E l’assemblea non può imporre la ristrutturazione o la manutenzione. Che ne dici di saperne di più sul rifacimento balconi condominiali? Continua pure la lettura.

Tipologie di balconi condominiali

Ecco la differenza tra balconi aggettanti e incassati, le due tipologie principali di strutture condominiali. Quello aggettante è il balcone di tipo tradizionale: è un prolungamento dell’appartamento. Sporge sulla strada dal muro perimetrale dell’edificio ed è aperto su più lati. Viene utilizzato esclusivamente dal proprietario dell’unità.

Invece, il balcone a incasso o incassato nella parete è realizzato a filo della facciata. Rientra nel corpo dell’edificio, non sporge dal muro ed è aperto su un solo lato, quello frontale. Questi prolungamenti sono considerati proprietà comune dei proprietari dei due piani. Nei balconi a incasso rientra anche la categoria dei balconi a castello.

Da leggere: spese per il rifacimento di una facciata condominiale

Cosa si può fare sul balcone condominiale?

Oltre il rifacimento dei balconi condominiali con manutenzione relativa, cosa si può fare sul balcone di casa? Ogni condomino può installare la parabola televisiva e un condizionatore d’aria senza interpellare l’assemblea.

Per trasformare il balcone in veranda non serve il via della maggior parte dei condomini. Basta il permesso al Comune. Ogni intervento non deve pregiudicare la stabilità del palazzo e mettere in pericolo altre persone.

Chi paga le spese dei balconi aggettanti?

Come ripartire le spese per la ristrutturazione e il rifacimento dei balconi condominiali? A chi spetta la manutenzione dei balconi aggettanti? Le spese sono a carico del proprietario. Negli oneri sono compresi il rifacimento della ringhiera (se non ha un pregio decorativo), della pavimentazione o dell’intonaco per la parte interna.

Balconi aggettanti: quando rientrano nelle parti comuni?

La ripartizione spese dei balconi aggettanti cambia quando rivestimenti ed elementi decorativi – il frontalino, gli stucchi, la ringhiera – contribuiscono all’estetica del condominio, ne incrementano il valore e il pregio architettonico. Detto in altre parole, queste strutture rappresentano un elemento decorativo della facciata del palazzo.

Possono rientrare tra i beni comuni e vanno a beneficio degli abitanti dello stabile sotto il profilo estetico. Di conseguenza, tutti i condomini – in base ai millesimi di proprietà – devono sostenere i costi per il rifacimento dei balconi condominiali. A stabilirlo diverse sentenze tra cui il provvedimento n. 20202/2018.

Cosa dice la legge sulle parti dei balconi aggettanti?

Diventa importante individuare con certezza gli elementi che vengono considerati beni comuni e contribuiscono al decoro architettonico dello stabile. Per fare chiarezza puoi consultare il regolamento di condominio, tecnici e legali.

Chi paga per rifare il parapetto e la soletta del balcone condominiale? Per la sentenza n. 30071/2017, se gli elementi svolgono una prevalente funzione estetica dell’edificio sono da ritenersi parti comuni così come definite dall’articolo 1117 del Codice Civile. Il tribunale di Roma si è mosso nella stessa direzione con la sentenza del 2009:

I fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscono ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti. In particolare, i frontalini e i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa a esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell’edificio condominiale.

Come ripartire spese dei balconi incassati

Chi paga le spese per i balconi incassati? Queste strutture sono comprese nel corpo della facciata. Perciò, le spese per il parapetto in muratura sono a carico di tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Per la manutenzione della soletta viene applicato l’articolo 1125 del Codice Civile secondo cui le spese per rifare i balconi:

Sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione.

Le ringhiere del terrazzamento o le fioriere non sono identificate come parti comuni (tranne quelle di pregio artistico). Perciò, ai costi di manutenzione deve provvedere il proprietario del piano su cui si trova il balcone.

Quanto costa il rifacimento dei balconi

Quanto costa una manutenzione e ristrutturazione dei balconi? Per il ripristino completo della struttura la cifra di spesa media si aggira intorno ai 150 euro al m². L’intervento comprende lo smantellamento – e la ricollocazione – del pavimento e del massetto. Mentre una tinteggiatura semplice ammonta a circa 10 euro al metro quadro.

Il rifacimento balconi condominiali: costo

A questo punto so cosa stai pensando: “Quando ristrutturare i balconi in condominio?”. Appena noti i primi segni di usura. Ad esempio, se la vernice mostra infiltrazioni d’acqua. Osserva anche la pavimentazione.

Ci sono avvallamenti? Allora è probabile che ci sia un ristagno d’acqua. Il mio consiglio? Esegui sempre la manutenzione ordinaria. Non sottovalutare le infiltrazioni e cerca di prevenire il distaccamento dei materiali.

Rifacimento balconi: bonus e detrazioni utili

C’è un bonus edilizio? Per il rifacimento dei balconi condominiali puoi sfruttare il bonus facciate prorogato dalla Legge di Bilancio fino al 31 dicembre. È la stessa Agenzia delle Entrate a confermare l’opportunità. L’agevolazione prevede una detrazione del 50% per i lavori tra il 1° gennaio 2023 e il 31 dicembre 2024 svolti con la ristrutturazione.

Con il bonus balconi c’è la cessione del credito d’imposta. Ma allarghiamo il discorso e andiamo oltre al rifacimento balconi in condominio. Per l’Agenzia delle Entrate puoi utilizzare il Bonus Facciate per spese di:

  • Rifacimento della copertura del piano di calpestio del balcone.
  • Cambio dei pannelli in vetro che formano le pareti perimetrali del balcone.
  • Tinteggiatura delle intelaiature metalliche che sostengono i pannelli di vetro perimetrali del balcone.
  • Tinteggiatura e stuccatura della parete inferiore del balcone.

Ricorda che le regole del bonus facciate e per la manutenzione dei balconi possono cambiare in base alle decisioni politiche, quindi conviene sempre aggiornarsi per aver eben chiare le regole delle detrazioni.

Leggi anche: chi può chiedere il bonus ristrutturazioni

Vuoi rifare i balconi condominiali?

Il rifacimento dei balconi condominiali va inquadrato a seconda della tipologia di struttura. Questa distinzione influisce anche sulla ripartizione spese. Sai come muoverti per il rifacimento dei balconi in condominio?

6 Commenti

  1. pier giuseppe pescina

    su ha detto  

    Buongiorno, secondo me manca una informazione basilare, che influisce non di poco. Necessita inserire chi può e ha le competenze per definire se quei balconi aggettanti hanno finiture di pregio o che influiscono sul decoro del palazzo, sicuramente l’assemblea no, inoltre secondo me manca la distinzione tra facciata vista da luogo pubblico e facciata interna, con entrambi balconi aggettanti, come vengono considerati?

    Rispondi
    • AFC Costruzioni

      su ha detto  

      Gentile Giuseppe,
      la ringraziamo per i suoi consigli, valuteremo l’aggiornamento di questo articolo con gli argomenti che ci ha indicato.

      Rispondi
  2. Rossoni Alessandra

    su ha detto  

    I’isolamento e ripavimentazione del balcone rientrano nel bonus facciate indipendentemente dal fatto che il balcone sia incassato aggettante o a castello? Grazie in anticipo a chi vorrà rispondermi. Alessandra

    Rispondi
    • AFC Costruzioni

      su ha detto  

      Gentile Alessandra,
      Il bonus facciate prevede il rifacimento del rivestimento di facciata (solitamente tinteggiatura delle pareti e dei parapetti) non dei pavimenti dei balconi.

      Rispondi
  3. Federico

    su ha detto  

    buonasera,
    in un condominio le cui logge costituiscono di fatto la facciata,io posso installare dei pannelli fotovoltaici del medesimo colore delle balaustre sostituendo il rivestimento esterno della balaustra (sostituendo la lamiera con il pannello e non appoggiandocelo sopra) per annullare l’effetto visivo che un pannello appoggiato potrebbe avere?

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  4. Flora

    su ha detto  

    Buongiorno,
    questo il quesito:
    Durante il rifacimento condominialie dei balconi di un fabbricato il DL e l’impresa hanno rilevato che il mio balcone è da rifare completamente avendo soltanto, la parte del pavimento aggettante, intelaiatura a gabbia e cemento armato molto deteriorato e non anche una struttura con le putrelle.. La ditta sostiene che per rifarlo ci vogliono appunto le putrelle con una ulteriore spesa molto rilevante e ha chiesto l’intervento di uno strutturista che decida come procedere.
    Intanto vorrei conoscere il vs parere in ordine alla ripartizione della ulteriore imprevista spesa che lo strutturista ritiene essere di natura condominiale, nella parte che riguarda le putrelle che devono infilarsi nella facciata, mentre il condominio dice che anche questo lavoro va a carico della proprietà.
    Mi sapete dare a stretto giro una risposta?
    Ringrazio tanto,
    Cordiali saluti

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