Come suddividere le spese delle parti comuni condominiali?

Come funziona la ripartizione spese delle parti comuni in condominio? La questione genera dubbi e liti. Il motivo? Di solito, chi vive in condominio non ha una conoscenza approfondita dell’argomento e teme di doversi accollare oneri che non gli spettano. Ma procediamo con ordine. Prima di capire come suddividere le spese delle parti comuni condominiali diamo una definizione di parti comuni.

Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, le parti comuni sono frazioni di edificio di proprietà di tutti i condomini. Di conseguenza, nessuno può essere esonerato dalle spese di manutenzione e conservazione. E ti dico di più: le parti comuni sono indivisibili e irrinunciabili: tutti possono esercitare diritti su questi spazi.

Non è possibile esimersi dagli obblighi di spesa qualora siano necessari. Adesso approfondiamo il tema principale di quest’articolo. Vediamo come si dividono le spese condominiali nelle parti comuni.

Argomenti dell'articolo

Le parti comuni in un condominio?

Dopo aver capito cosa sono le parti comuni in condominio è il momento di individuarle con certezza. Per parti comuni condominiali si intendono tre tipi di suoli e locali di pubblica utilità degli inquilini:

Il suolo dove si trova il condominio, i muri portanti, le scale, i tetti e i lastrici solari, i portoni d’ingresso.
Gli ambienti dedicati ai servizi. Ad esempio, portineria, alloggio del portiere, lavanderia e locali caldaie.
Opere e installazioni utili all’uso e al godimento comune: ascensori, fognature, impianti gas, dell’energia.

Cambio di destinazione d’uso delle parti

Come ti ho già anticipato, le parti comuni sono a disposizione di tutti a seconda della destinazione d’uso e senza ostacolarne l’utilizzo ad altri. È possibile, inoltre, cambiare la destinazione d’uso delle parti comuni.

Ad esempio, gli spazi dedicati al portiere possono essere sfruttati per altre esigenze ma con il parere favorevole dell’assemblea. A confermarlo sempre l’articolo 1117 del Codice Civile – rubricato “Modificazioni delle destinazioni d’uso”- che sottolinea: “La modifica deve essere approvata dall’assemblea con una maggioranza che rappresenti quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio”. Dopo questa specifica scopriamo come suddividere le spese delle parti comuni condominiali.

Parti comuni in condominio: le spese

Come funziona la ripartizione spese delle parti comuni in condominio? La suddivisione viene definita dal regolamento di condominio e dall’articolo 1123 del Codice Civile che afferma:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. (…) Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Quindi come suddividere le spese delle parti comuni condominiali? Volendo semplificare la norma per il condomino esistono tre possibilità da prendere in considerazione subito.

Tabelle millesimali

Se a godere delle delle parti comuni sono tutti i condomini in maniera congruente – e quindi in misura proporzionale al valore delle proprietà – le spese condominiali sono suddivise in base alle tabelle millesimali.

Uso delle aree

Il discorso cambia se le cose comuni sono utilizzate in maniera diversa dai condomini. Ad esempio, nel caso di scale e ascensori. Come si dividono le spese condominiali nelle parti comuni in questa situazione? Gli oneri vanno ripartiti a seconda del loro uso.

Vantaggio concreto

Nel caso di parti comuni come cortili o lastrici solari, che sono sfruttati solo da una parte dei condomini, le spese condominiali sono divise tra chi le usa e ne trae vantaggio.

Si possono modificare le tabelle millesimali?

La risposta è sì. Le tabelle millesimali si possono modificare se l’assemblea lo vuole. Per apportare eventuali cambiamenti o rettifiche è necessaria una decisione unanime.

Se le tabelle sono errate si può rimediare all’errore anche nell’interesse di un solo condomino. Per procedere serve la delibera dell’assemblea con la maggioranza dei condomini che rappresenti la metà dei valori.

Ripartizione spese lastrico solare

Abbiamo visto come funziona la ripartizione spese delle parti comuni in condominio. Ora bisogna fare un approfondimento specifico sul lastrico solare per sciogliere eventuali dubbi.

Come mai? Presto detto, questa parte piana che serve a coprire l’edificio rientra nelle parti comuni ma può anche essere di proprietà o a uso esclusivo di più condomini. Perciò è spesso al centro di dispute.

Quindi come si dividono le spese per lastrico solare? Se si tratta di lavori per la ricostruzione la riparazione della struttura le spese vanno divise per un terzo a chi ne fa uso esclusivo e per gli altri due terzi al resto dei condomini che ne sfruttano le proprietà di copertura.

So già cosa stai pensando: “Ho capito come funziona la suddivisione delle spese condominiali per lastrico solare. Anche per il tetto il discorso è simile?” No ma facciamo chiarezza.

Solai, soffitti, volte: come funziona?

Per quanto riguarda solai, soffitti e volte che dividono due unità immobiliari sono di proprietà in egual misura di chi vive nei due appartamenti. Ognuno, poi, deve pagare in parti uguali le spese per gli interventi di manutenzione e ristrutturazione. Per approfondire: cosa sono le spese condominiali e come funzionano.

Ripartizione spese del tetto

Anche il tetto è compreso nelle parti comuni come viene regolata la ripartizione spese? Semplice: tutti i condomini sono considerati proprietari e devono pagare le spese di manutenzione in riferimento alle tabelle.

Se la parte di tetto è collocata in un’ala autonoma di un fabbricato le spese sono a carico dei proprietari che si trovano sulla verticale del tetto su cui si deve eseguire il lavoro.