La ristrutturazione condominiale, per quanto sia una pratica necessaria, è uno degli argomenti più dibattuti in un’assemblea di condominio. E uno di quelli che genera maggiori screzi tra i condomini e l’amministratore.
Tutti vorremmo abitare in un edificio condominiale efficiente, ma per farlo bisogna sostenere delle spese spesso difficili da affrontare. E non tutti abbiamo i soldi necessari a sostenerle. Ecco perché è importante capire bene quando è necessario fare una ristrutturazione condominiale e perché è importante farla.
Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria in un condominio
Quando si parla di lavori di ristrutturazione in un condominio si fa riferimento di solito alla manutenzione straordinaria. Quella dal costo più elevato, dalla durata più lunga e, in alcuni casi, dalla maggior urgenza.
Per capire meglio allora su cosa interviene una ristrutturazione condominiale, è utile porsi una domanda: qual è la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria in un condominio? La risposta è semplice.
Manutenzione ordinaria condominio
Rientrano nella manutenzione ordinaria tutte le spese come la sostituzione di una lampadina, la riparazione di un guasto all’ascensore e tutti gli interventi di modesta entità e ordinaria amministrazione.
Questi, con i relativi impegni di spesa, possono essere decisi dall’amministratore senza ricorrere all’assemblea condominiale. Secondo l’art. 1130 del Codice Civile, infatti, tra i doveri dell’amministratore c’è quello di:
Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
Manutenzione straordinaria condominio
La manutenzione straordinaria in un condominio è l’insieme degli interventi per preservare la stabilità dell’edificio e delle sue strutture nel tempo. E quindi l’oggetto vero e proprio della ristrutturazione condominiale.
Questi interventi possono essere dettati da condizioni di imprevedibilità e causalità che li rendono necessari e urgenti (ad esempio un terremoto, un’alluvione o lo scoppio di una tubatura), o da un semplice stato di logorio. A causa dell’impegno economico, tali lavori devo essere quasi sempre deliberati in assemblea condominiale.
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Ristrutturazione condominiale: quando farla
Decidere quando e se è necessario eseguire lavori di ristrutturazione in un condominio è una valutazione spesso difficile da fare. Di regola l’avvio dei lavori è preceduto da una lunga fase di preparazione e delibere fatte dall’assemblea condominiale su iniziativa solitamente dell’amministratore.
Spesso le sollecitazioni dell’amministratore o di alcuni condomini più solerti vanno a scontrarsi contro l’inerzia della maggioranza. Per cui si tende a protrarre più a lungo possibile le decisioni. Nulla di più sbagliato.
Da un lato, infatti, si rischia di peggiorare la situazione ed aumentare l’entità della spesa. Dall’altro, esistono alcuni lavori di ristrutturazione condominiale che, per il loro carattere d’urgenza, non possono proprio essere rimandati. Mi riferisco ai lavori straordinari condominiali urgenti e obbligatori. Cosa sapere?
Lavori straordinari condominiali urgenti
Sono interventi urgenti in un condominio quelli che incidono sulla salute e sicurezza di chi vive nell’edificio, ma anche su quella di chi, accidentalmente può trarne uno svantaggio. Come ad esempio un passante che può essere colpito dalla caduta di un cornicione pericolante. Bisogna evitare questo rischio.
Fanno parte di questa categoria gli interventi sull’impianto elettrico, su marciapiedi dissestati, su mura e intonaco pericolanti. In questi casi, se non si eseguono lavori di ristrutturazione condominiale in modo celere, sussiste una responsabilità civile e penale che ricade sui condomini ma anche sull’amministratore.
Come previsto dall’art. 1135 secondo comma del Codice Civile, a causa del loro carattere di urgenza e delle responsabilità connesse ad un’eventuale negligenza, l’esecuzione di questi lavori può essere ordinata direttamente dall’amministratore, che poi riferisce in occasione della prima assemblea.
Lavori straordinari al condominio non urgenti ma necessari
Riguardo la scelta sul quando e se effettuare lavori di ristrutturazione condominiale esiste un’altra categoria di interventi: i lavori straordinari di ristrutturazione condominiale necessari. Si tratta di lavori che, in base al primo comma dell’articolo 1135 del Codice Civile, devono essere stabiliti e deliberati dall’assemblea di condominio.
Questi lavori possono essere discussi con una maggiore calma, ma è necessario effettuarli. E considerare questa spesa come un vero investimento. Oltre a rendere l’edificio più abitabile e confortevole, questi interventi sono necessari perché possono rendere la casa più efficiente sul piano energetico
E quindi comportare un grosso risparmio economico nel tempo. Non bisogna poi dimenticare che, in quanto proprietario di un appartamento detieni un capitale immobiliare che può essere rivalutato o svalutato nel tempo.
Come valutare interventi di ristrutturazione al condominio
Un consiglio è quello di far partecipare sempre un tecnico alle assemblee condominiali in cui si discute la necessità di effettuare lavori di ristrutturazione condominiale e si valutano i tempi per farla.
Un esperto sarà in grado di valutare gli interventi, ottimizzando anche i tempi e le risorse. Si potrà così avere un quadro chiaro degli elementi su cui è necessario intervenire, e stilare una scala di priorità negli interventi.
Ristrutturazione condominiale e spese
Un nodo cruciale. Stabilita la necessità di realizzare interventi di ristrutturazione in un condominio, chi paga? In un nostro precedente articolo abbiamo definito la ristrutturazione della facciata condominiale.
In quest’occasione abbiamo visto infatti come l’art. 1123 del Codice Civile preveda che le spese necessarie al godimento delle parti comuni dell’edificio siano sostenute dai condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Ovvero, ogni proprietario partecipa alle spese in base ai millesimi di sua proprietà.
È importante sapere tuttavia che, in caso di ristrutturazione di un condominio, queste spese sono deliberate e versate in anticipo. Sarà infatti obbligo dell’assemblea condominiale costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, come previsto dall’art. 1135 del Codice Civile e sue modifiche dalla L. 220/2012.
Ecco perché è necessario eseguire preventivamente un’accurata stima degli interventi da fare, approvando il relativo computo metrico, con tutte le voci di spesa da sostenere e il capitolato, con il dettaglio di tutte le opere da realizzare, delle modalità in cui saranno realizzate e dei materiali da utilizzare. Maggiore sarà il livello di dettaglio e precisione di questi documenti, minori saranno le sorprese a posteriori.
Detrazioni fiscali condominio 2019
Dopo averti prospettato l’ipotesi di sostenere costi necessari e forse elevati per la ristrutturazione del condominio in cui abiti, ti do finalmente una buona notizia. Potrai detrarre parte delle spese sostenute per questi lavori di ristrutturazione, dalla tua dichiarazione dei redditi.
Come illustrato dalla Guida sulle Ristrutturazioni Edilizie pubblicata dall’Agenzia delle Entrate, per le ristrutturazioni delle parti comuni di edifici condominiali, al condominio spetta la detrazione:
- del 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019, con un limite di spesa massimo per ogni unità immobiliare di 96.000 euro;
- del 36% delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2020, con limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare.
La detrazione spetta ad ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà, ma attenzione. Per detrarre la spesa dei lavori condominiali è necessario farsi rilasciare dall’amministratore una certificazione dalla quale risultino tutte le spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte millesimale imputabile al condomino. È importante quindi prestare attenzione alla corretta esecuzione degli adempimenti necessari.
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Ristrutturazione condominiale: è importante?
Ti ho spiegato il mio punto di vista e le motivazioni per le quali secondo me effettuare i lavori di ristrutturazione nel condominio deve essere una priorità di ogni condomino. E quanto sia importante non solo effettuare lavori con carattere di urgenza ma anche interventi necessari a garantire una stabilità e vivibilità dell’immobile.
Bisogna operare per una migliore fruizione di questo stabile nel presente, ma anche in ottica rivolta al futuro. E tu hai già affrontato lavori di ristrutturazione nel tuo condominio o sei in procinto di farne? Quali sono i nodi cruciali sui quali tu e i tuoi condomini state discutendo maggiormente? Parliamone nei commenti.
