Quando e perché (ma anche come) fare la ristrutturazione in condominio?

La ristrutturazione condominiale, per quanto sia una pratica necessaria, è uno degli argomenti più dibattuti in un’assemblea di condominio. E uno di quelli che genera maggiori screzi tra i condomini e l’amministratore.

Tutti vorremmo abitare in un edificio condominiale efficiente, ma per farlo bisogna sostenere delle spese spesso difficili da affrontare. E non tutti abbiamo i soldi necessari a sostenerle. Ecco perché è importante capire bene quando è necessario fare una ristrutturazione in condominio e perché è importante farla con le aziende giuste.

Quale ristrutturazione in condominio fare?

Quando si parla di lavori di ristrutturazione in un condominio si fa riferimento di solito alla manutenzione straordinaria. Quella dal costo più elevato, dalla durata più lunga e, in alcuni casi, dalla maggior urgenza.

Per capire meglio allora su cosa interviene una ristrutturazione condominiale, è utile porsi una domanda: qual è la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria in un condominio? La risposta è semplice.

Per approfondire: scegliere e trovare un buon amministratore di condominio

Manutenzione ordinaria in condominio

Rientrano nella manutenzione ordinaria tutte le spese come la sostituzione di una lampadina o di una plafoniera, la riparazione di un guasto all’ascensore e tutti gli interventi di modesta entità e ordinaria amministrazione.

Questi, con i relativi impegni di spesa, possono essere decisi dall’amministratore senza ricorrere all’assemblea condominiale. Secondo l’art. 1130 del Codice Civile, infatti, tra i doveri dell’amministratore c’è quello di:

Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.

Manutenzione straordinaria in condominio

La manutenzione straordinaria in un condominio è l’insieme degli interventi per preservare la stabilità dell’edificio e delle sue strutture nel tempo. E quindi l’oggetto vero e proprio della ristrutturazione nel condominio.

Questi interventi possono essere dettati da condizioni di imprevedibilità e causalità che li rendono necessari e urgenti (ad esempio un terremoto, un’alluvione o lo scoppio di una tubatura), o da un semplice stato di logorio.

A causa dell’impegno economico, tali lavori – come ad esempio il rifacimento dei balconi condominiali e della facciata – devo essere quasi sempre deliberati in assemblea comune che deve decidere se e come procedere.

Quando fare ristrutturazione condominiale

Decidere quando e se è necessario eseguire lavori di ristrutturazione in un condominio è una valutazione difficile. L’avvio dei lavori è preceduto da delibere fatte dall’assemblea condominiale su iniziativa dell’amministratore.

Spesso le sollecitazioni dell’amministratore o di alcuni condomini più solerti vanno a scontrarsi contro l’inerzia della maggioranza. Per cui si tende a protrarre più a lungo possibile le decisioni sui lavori. Nulla di più sbagliato.

Si rischia di peggiorare la situazione e aumentare l’entità della spesa. Alcuni lavori di ristrutturazione condominiale, per il loro carattere d’urgenza, non possono essere rimandati. Mi riferisco ai lavori straordinari urgenti e obbligatori.

Lavori straordinari condominiali urgenti

Gli interventi urgenti in un condominio incidono su salute e sicurezza di chi vive nell’edificio, e su quella di chi può trarne svantaggio. Come un passante che può essere colpito dalla caduta di un cornicione pericolante.

Bisogna evitare questo rischio. Fanno parte di questa categoria gli interventi su impianto elettrico, marciapiedi dissestati, mura e intonaco. Non si eseguono subito i lavori di ristrutturazione condominiale?

C’è responsabilità civile e penale che ricade su condomini e amministratore. Come previsto dall’art. 1135 secondo comma del Codice Civile, a causa del loro carattere di urgenza e delle responsabilità connesse alla negligenza, l’esecuzione dei lavori può essere ordinata direttamente dall’amministratore, che poi riferisce alla prima assemblea.

Lavori straordinari non urgenti ma necessari

Riguardo la scelta sul quando e se effettuare lavori di ristrutturazione condominiale esiste un’altra categoria di interventi: i lavori straordinari di ristrutturazione condominiale necessari. Si tratta di lavori che, in base al primo comma dell’articolo 1135 del Codice Civile, devono essere stabiliti e deliberati dall’assemblea di condominio.

Questi lavori di manutenzione condominiale possono essere discussi con una maggiore calma, ma è necessario effettuarli. E considerare questa spesa come un vero investimento. Oltre a rendere l’edificio più abitabile e confortevole, questi interventi sono necessari perché possono rendere la casa più efficiente sul piano energetico

E quindi comportare un grosso risparmio economico nel tempo. Non bisogna poi dimenticare che, in quanto proprietario di un appartamento detieni un capitale immobiliare che può essere rivalutato o svalutato nel tempo.

Come valutare interventi al condominio

Un consiglio è quello di far partecipare sempre un tecnico specializzato e di esperienza alle assemblee condominiali in cui si discute la necessità di effettuare lavori di ristrutturazione condominiale e si valutano i tempi.

Un esperto sarà in grado di valutare gli interventi, ottimizzando anche i tempi e le risorse. Si potrà così avere un quadro chiaro degli elementi su cui è necessario intervenire, e stilare una scala di priorità negli interventi.

Spese di ristrutturazione condominiale

Un nodo cruciale. Stabilita la necessità di realizzare interventi di ristrutturazione in un condominio, chi paga? In un nostro precedente articolo abbiamo definito la ristrutturazione e le spese della facciata condominiale.

In quest’occasione abbiamo visto infatti come l’art. 1123 del Codice Civile preveda che le spese necessarie al godimento delle parti comuni dell’edificio siano sostenute dai condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Ovvero, ogni proprietario partecipa alle spese in base ai millesimi di sua proprietà.

È importante sapere tuttavia che, in caso di ristrutturazione di un condominio, queste spese sono deliberate e versate in anticipo. Sarà infatti obbligo dell’assemblea condominiale costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, come previsto dall’art. 1135 del Codice Civile e sue modifiche dalla L. 220/2012.

Ecco perché è necessario eseguire la stima degli interventi da fare, approvando il computo metrico, con le voci di spesa da sostenere. Valuta il dettaglio delle opere, delle modalità in cui saranno realizzate e dei materiali. Maggiore sarà il livello di attenzione e precisione di questi documenti, minori saranno le sorprese a posteriori.

Detrazioni fiscali per il condominio

Dopo averti prospettato l’ipotesi di sostenere costi per la ristrutturazione del condominio in cui abiti, ti do una buona notizia. Potrai detrarre parte delle spese per questi lavori di ristrutturazione dalla tua dichiarazione dei redditi.

Come illustrato dalla Guida sulle Ristrutturazioni Edilizie pubblicata dall’Agenzia delle Entrate, per le ristrutturazioni delle parti comuni di edifici condominiali, al condominio spetta la detrazione del 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, con un limite di spesa massimo per ogni unità immobiliare di 96.000 euro.

La detrazione spetta ad ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà, ma attenzione. Per detrarre la spesa dei lavori condominiali è necessario farsi rilasciare dall’amministratore una certificazione dalla quale risultino tutte le spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte millesimale imputabile al condomino. È importante quindi prestare attenzione alla corretta esecuzione degli adempimenti necessari.

Leggi anche: conviene fare manutenzione ordinaria nella casa in affitto?

La ristrutturazione condominiale è importante

Ti ho spiegato il mio punto di vista e le motivazioni per le quali secondo me effettuare i lavori di ristrutturazione nel condominio deve essere una priorità di ogni condomino. E quanto sia importante non solo effettuare lavori con carattere di urgenza ma anche interventi necessari a garantire una stabilità e vivibilità dell’immobile.

Bisogna operare per una migliore fruizione di questo stabile nel presente, ma anche in ottica rivolta al futuro. E tu hai già affrontato lavori di ristrutturazione nel tuo condominio o sei in procinto di farne? Quali sono i nodi cruciali sui quali tu e i tuoi condomini state discutendo maggiormente? Parliamone nei commenti.